Kimse bu iş için fiyat yayınlamıyor — ki makul; çünkü iki ev birbirinin aynı değil. Ama yayınlanmış fiyatın olmamasının rahatsız edici bir yan etkisi var: iki teklifi karşılaştıran mal sahipleri, çoğu zaman neyi karşılaştırdıklarını bilmiyor.
Aşağıda; işin nasıl fiyatlandığı, ücretin içinde neyin olup neyin asla olmadığı ve iki teklifi karşılaştırılabilir kılan dört soru var.
Üç model
Sabit ücret (retainer). Tanımlı bir kapsam için aylık ya da yıllık ücret: belirlenmiş sayıda denetim, bir bakım takvimi, tedarikçi koordinasyonu ve belirlenmiş aralıkta raporlama. Mal sahibi için öngörülebilirdir — ve hizmet vereni, sorunları çözmekten çok önlemekle ödüllendirir.
Harcamanın yüzdesi. Eve harcanan tutarın bir payı olarak hesaplanan ücret. Yaygındır, yönetmesi kolaydır ve yapısal olarak sorunludur: ev pahalandıkça yönetici daha çok kazanır. Üstelik yöneticiye, denetlemesi gereken sözleşmelerde çıkar yaratır.
Proje ücreti. Tanımlı çıktısı olan tanımlı bir iş: satın alma denetimi, teslim doğrulaması, bir tetkik, renovasyon gözetimi. Mülkün değerine göre değil; kapsama ve süreye göre fiyatlanır.
İyi kurulmuş düzenlerin çoğu birinciyle üçüncüyü kullanır, ikinciden kaçınır.
Rakamı ne belirler
Kabaca şu ağırlık sırasıyla beş şey.
Büyüklük değil, karmaşıklık. Geniş cam yüzeyli, büyük havuzlu, jeneratörlü, su arıtmalı ve sulamalı 400 metrekarelik teknik yoğun bir ev, iki katı büyüklükteki sıradan bir evden daha fazla gözetim ister. Metrekare kötü bir ölçüttür.
Kullanım deseni. Yılda dört hafta kullanılan ev ile yıl boyu yaşanan ev farklı iş üretir — daha az değil, farklı. Mevsimlik ev; açılış-kapanış usulü ve kış denetim döngüsü ister. Dolu ev; müdahale kapasitesi ister.
Personel. Yerleşik personeli olan konut; süpervizyon, standart, planlama ve devir disiplini gerektirir. Personelsiz konut; daha fazla doğrudan saha varlığı.
Mesafe ve erişim. Bu işte asıl maliyet zamandır. En yakın uzman ekipten iki saat uzaktaki bir ev, tesadüfen daha pahalı değildir.
Raporlama derinliği. Tanımlı bir formatta, kanıta dayalı, periyodik raporlama isteyen bir aile ofisi; aylık bir mesajdan daha esaslı bir şey istiyordur — ve haklıdır.
Ücretin içinde neredeyse hiç olmayanlar
Yanlış anlaşmaların çoğu buradan çıkar. Düzgün yazılmış her düzende şunlar yönetim ücretinin dışındadır ve maliyetine yansıtılır:
Her türlü usta ve müteahhit işi. Malzeme ve ekipman. Faturalar, vergiler ve site aidatları. Personel maaşları ve SGK. Sarf malzemeleri — havuz kimyasalı, filtre, bahçe malzemesi. Dış lisans gerektiren uzman raporları. Sermaye yenilemeleri.
Bir teklif bütün bunları tek bir rakama katmış görünüyorsa, o rakamın içinde işin üzerine bir marj var demektir. Bu illa yanlış değildir; ama görünür olmalıdır — çünkü bir onarımın şartnamesi yazılırken kimin çıkarına çalışıldığını değiştirir.
Teklifleri karşılaştırılabilir kılan dört soru
1. Kapsam tam olarak nedir — sıklığıyla, yazılı hâliyle? “Düzenli denetim” bir kapsam değildir. “Yazılı standarda göre, fotoğraf kaydıyla, yılda on iki denetim” kapsamdır. İki teklif böyle yazılmadan karşılaştırılamaz.
2. Ustalardan ve firmalardan komisyon, marj veya yönlendirme ücreti alıyor musunuz? Doğrudan sorun ve yazılı isteyin. Cevap, düzenin geri kalanına güvenilip güvenilemeyeceğini belirler.
3. İş, ödenmeden önce kim tarafından doğrulanır? Cevap “işi yapan taraf” ise; bedeli ne olursa olsun, o düzende doğrulama yoktur.
4. Elime ne geçecek, hangi sıklıkla? Ürün, rapordur. İmzalamadan önce anonimleştirilmiş bir örnek isteyin.
Asıl önemli rakam
Yönetim ücreti, önemli bir evin işletme maliyetinin küçük bir bölümüdür. Büyük rakamlar her zaman işlerin kendisidir — en büyükleri de gereksiz olanlarıdır.
Martta programla değiştirilen pompaya karşılık, ağustosta acilen değiştirilen pompa. İkinci haftada bulunan kaçağa karşılık, dördüncü ayda bulunan kaçak. Yazılı kapsama teklif veren ustaya karşılık, keşfe teklif veren usta.
Yani asıl soru, gözetimin ne tuttuğu değildir. Yokluğunun, son üç yıldır sessizce neye mal olduğudur.
Çalışmalar, konutun yerinde değerlendirilmesinden sonra kapsamlanır. Villa yönetimi · Tedarikçi yönetimi
Önce konuşmak ister misiniz? Tanışma görüşmesi planlayın →
