Большинство тех, кто удачно покупает на этом побережье, делают одно и то же, примерно в одном и том же порядке, — и делают это до того, как влюбятся в вид.
Эту последовательность стоит записать: она несложна, и её редко описывают.
Они разделяют два вопроса
Любая покупка задаёт два вопроса, и обычно их сливают в один.
Сколько это стоит? На это отвечает оценка. В Турции лицензированная оценка — регулируемый инструмент, обязательный для иностранных покупателей, и со своей задачей она справляется хорошо: сопоставимые продажи, расположение, площадь, положение на рынке.
Что это такое? Это совсем другой вопрос. В каком состоянии конструкция. Какие системы установлены, сколько им лет, работают ли они. Что было добавлено после строительства и сделано ли это правильно. Во что обойдётся содержание дома в первые три года.
Оценка не отвечает на второй вопрос и не предназначена для этого. Покупатели, которые действуют грамотно, задают его отдельно — и задают рано, пока ответ ещё может повлиять на цену.
Сначала документы, потом удовольствие
Документы, от которых зависит, будет ли дом простым или сложным, доступны ещё до предложения цены.
Право собственности и его вид. Градостроительный статус и то, что он допускает. Существует ли разрешение на ввод в эксплуатацию и выдано ли оно на здание или на отдельную единицу. Зарегистрированы ли какие-либо обременения. Для всего, что построено до 2000 года, — конструктивное состояние здания и наличие независимой оценки (independent assessment).
Ничего экзотического здесь нет. Просто всё это легче установить в первую неделю, чем на шестой месяц, и гораздо легче использовать в переговорах до предложения, чем после.
Они просят провести полноценный осмотр — и обращают внимание на реакцию
Хороший продавец соглашается.
Владелец добротного дома почти всегда позволит независимому инженеру его осмотреть, потому что осмотр подтверждает то, в чём он и так уверен. Продавец, который сопротивляется, тянет время или предлагает вместо этого собственный отчёт, невольно сообщил Вам нечто полезное.
В большинстве сделок это самый информативный момент, и создать его ничего не стоит. Достаточно просто попросить.
Они просчитывают первые три года, а не покупку
Цена покупки — число, которое обсуждают все. Число, которое на самом деле определяет, будет ли дом радостью или проблемой, — это стоимость его содержания.
Покупатели, получившие хороший совет, приходят к закрытию сделки, уже примерно понимая, что потребуется оборудованию бассейна, когда были установлены климатические системы, что покрывает сервисный сбор и чего не покрывает, во что обходится сад за сезон и какие две-три позиции потребуют капитальных вложений в ближайшие тридцать шесть месяцев.
Ничто из этого не меняет решения о покупке. Это меняет предлагаемую цену и избавляет от неприятных сюрпризов, после которых человек чувствует, что поступил опрометчиво, хотя сам дом ему по-прежнему нравится.
Они решают, кто их представляет
В большинстве сделок на этом побережье каждая сторона за столом зарабатывает на том, что сделка состоится. Агент, девелопер, подрядчик, который будет выполнять работы, иногда юрист, которого представил кто-то из них.
Это не упрёк, а просто устройство рынка. Но это значит, что если никто не привлечён специально для того, чтобы представлять покупателя, и чьё вознаграждение не зависит от того, состоится ли сделка, — за столом нет ни одного кресла, которое безусловно принадлежит покупателю.
Покупатели, которые действуют грамотно, обеспечивают себе это кресло ещё до начала поисков. Это самое дешёвое из всего, что они делают, и это меняет всё, что следует дальше.
Контуры хорошей покупки
Смотреть широко, затем быстро сужать выбор. Сначала документы, потом эмоции. Просить осмотр — и следить за реакцией. Просчитывать содержание, а не покупку. Иметь за столом своего человека.
Те, кто так поступает, как правило, покупают меньше домов и больше ими наслаждаются. Эта дисциплина — не про осторожность. Она про то, чтобы прийти к закрытию сделки, точно зная, что Вы купили, — а это, в конечном счёте, единственное, что позволяет перестать об этом думать.
Инспекция и аудит виллы · Standart Inspection — метод · Консультирование по приобретению и проектам
Хотите сначала поговорить? Записаться на ознакомительный звонок →
