Никто не публикует цены на эту работу, и это разумно: двух одинаковых домов не бывает. Но у отсутствия опубликованных цен есть неудобное следствие: собственник, сравнивающий два предложения, часто не понимает, что именно он сравнивает.
Ниже — описание того, как формируется цена этой работы, что входит в вознаграждение, а что не входит никогда, и четыре вопроса, которые делают два коммерческих предложения сопоставимыми.
Три модели
Фиксированное вознаграждение. Ежемесячная или годовая плата за определённый объём работ: заявленное число инспекций, календарь обслуживания, координация подрядчиков и отчётность с заявленной периодичностью. Модель предсказуема для собственника и заинтересовывает исполнителя опережать проблемы, а не устранять их по мере появления.
Процент от расходов. Вознаграждение рассчитывается как доля от того, что тратится на дом. Распространённая модель, простая в администрировании и структурно неудобная: она платит больше, когда дом обходится дороже. Кроме того, она делает управляющего заинтересованным в тех самых договорах, которые он должен внимательно проверять.
Плата за проект или поручение. Определённая работа с определённым результатом: инспекция при покупке, проверка при передаче объекта, аудит, надзор за ремонтом. Цена определяется объёмом и сроком, а не стоимостью недвижимости.
Большинство хорошо выстроенных договорённостей используют первую и третью модели и избегают второй.
От чего зависит сумма
От пяти факторов — примерно в таком порядке значимости.
Сложность, а не площадь. Технически насыщенный дом площадью 400 м² с большим остеклением, внушительным бассейном, генератором, водоподготовкой и поливом требует больше надзора, чем простой дом вдвое больше. Квадратные метры — плохой ориентир.
Режим использования. Дом, в котором живут четыре недели в году, и дом, в котором живут круглый год, дают разную работу — а не меньше работы. Сезонным домам нужны процедуры открытия и закрытия и циклы зимних инспекций. Домам с постоянным проживанием нужна способность быстро реагировать.
Персонал. Резиденция с постоянно проживающим персоналом требует надзора, стандартов, графиков и дисциплины передачи смен. Резиденция без персонала требует более частого личного присутствия.
Расстояние и доступ. Настоящая цена в этой работе — время. Дом в двух часах от ближайшего узкого специалиста дороже в содержании не случайно.
Глубина отчётности. Семейный офис (family office), которому нужна периодическая отчётность, основанная на доказательствах и составленная в определённом формате, просит о чём-то более весомом, чем ежемесячное сообщение, — и вправе это делать.
Что почти никогда не входит в вознаграждение
Здесь возникает большинство недоразумений. В любой правильно составленной договорённости следующее не входит в вознаграждение за управление и выставляется по себестоимости:
Подрядные работы любого рода. Материалы и оборудование. Коммунальные платежи, налоги и взносы на обслуживание комплекса. Зарплаты персонала и социальные отчисления. Расходные материалы — химия для бассейна, фильтры, материалы для сада. Заключения специалистов там, где требуется внешняя лицензия. Замена основных средств.
Если предложение, судя по всему, включает всё это в одну сумму, то эта сумма содержит наценку на работы. Это не обязательно неправильно, но это должно быть видно, потому что от этого зависит, чьи интересы обслуживаются, когда определяется объём ремонта.
Четыре вопроса, которые делают предложения сопоставимыми
1. Каков точный объём работ, выраженный в периодичности? «Регулярная инспекция» — это не объём работ. «Двенадцать инспекций в год по письменному стандарту с фотофиксацией» — это объём работ. Два предложения нельзя сравнить, пока оба не изложены таким образом.
2. Получаете ли Вы от подрядчиков какую-либо комиссию, наценку или вознаграждение за рекомендацию? Спросите прямо и попросите ответ в письменном виде. От этого ответа зависит, можно ли доверять всему остальному.
3. Кто проверяет работу до её оплаты? Если ответ — та же сторона, что её выполнила, проверки в такой договорённости нет, сколько бы она ни стоила.
4. Что я получаю и как часто? Продукт — это отчёт. Попросите показать образец — обезличенный — до того, как что-либо подписывать.
Сумма, которая действительно имеет значение
Вознаграждение за управление — небольшая доля того, во что обходится содержание крупного дома. Крупные суммы — это всегда работы, а крупнейшие из них — работы, которые не были нужны.
Насос, заменённый по графику в марте, против насоса, заменённого в спешке в августе. Протечка, найденная на второй неделе, против протечки, найденной на четвёртом месяце. Подрядчик, считающий смету по письменному объёму работ, против подрядчика, считающего её по предположениям.
Иначе говоря, правильный вопрос — не во что обходится надзор. А во что — незаметно — обошлось его отсутствие за последние три года.
Если этот порядок нужно поддерживать изо дня в день — персонал, обслуживание, готовность и отчётность, — Standart управляет резиденцией напрямую или вместе с уже работающей командой: Управление резиденцией →
Хотите сначала поговорить? Запишитесь на ознакомительный звонок (discovery call) →
